产业“对赌”！要在海珠做旧改，先过这一关
旧改更新，对个体而言，是居住环境的改善、物业价值的大幅提升；
对一座城市而言，更多的是腾笼换鸟、产业升级，从而实现价值重构。
“申请合作企业应具备与改造地块相匹配的产业布局或产业导入能力”。
这句话，已经被许多旧村改造项目写进招商文件里了。
不是画饼，而是硬性要求，有明确的经济指标。
之前，我们已经介绍过了荔湾的产业政策：
➡️引入世界500强，荔湾“最严”旧改产业政策！告别画饼，动真格
今天，来聊聊海珠。近期海珠发布了关于《海珠区城市更新项目产业引进工作指导意见》
翻开海珠地图，你会发现，其城市更新布局，基本上都围绕海珠“一区、一谷、一圈”三大功能区展开。
这三大功能区，对产业门类、投资强度、经济指标三方面都有具体要求，并且写入招商文件。
｜海珠一区、一谷、一圈布局
具体内容，我们一起来看一看。
其一，侧重引进的产业类型不同。
●琶洲人工智能与数字经济试验区：
新一代信息技术、人工智能、科技服务、会展商贸、商务服务、金融保险、文化旅游。
范围内的旧村，包括琶洲村、新市头村、客村、红卫村、桂田村、赤沙村、北山村、仑头村、土华村等。
| 数据来源：红卫村项目招商文件
●中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈：
新一代信息技术、商贸与商务服务、科技服务、生命健康、都市型工业、建筑业、文化旅游、创意设计。
设计凤和村（康乐、鹭江）、五凤村（沙溪、泰宁、五村）、瑞宝村、石溪村、沥滘村、三滘村、东风村等。
其二，企业的行业地位及数量，有原则要求。
（至少满足下列条件之一）
●引入世界500强、中国500强投资控股企业1家；
●引入上市公司(含新三板精选层和创新层企业，以及其他新三板高新技术企业)及其控股投资公司2家;
●引入行业榜单及创新型榜单企业控股公司4家;
上述三类榜单企业(母公司)1 家整体迁入我区;
●引入专业服务机构20家。其中，引进榜单企业地区总部或同级别分支机构不少于5家，境外专业服务分支机构不少于1家。
其三，区域商业也要跟上来。
●改造建筑面积150万平方米以上的城中村，原则上要进入1-2个单体建筑面积在10-20万平方米以上的商业综合体，由在海珠区注册成立的独立法人企业运营；
目前，海珠建面超过150万平的旧村改造项目，有琶洲、赤沙、石溪、沥滘、康乐鹭江、红卫等。
●每条城中村的改造引入不低于2家国际知名商业品牌，且必须在海珠区注册成立独立法人企业。
其四，设立“硬性”经济指标。
这对开发商而言，是真正的挑战。
在海珠引进产业，不仅有投资强度要求，具体的营收（产值）和税收标准，也安排得明明白白。
1.投资强度：
（数据参考：旧村改造项目、国有储备地块）
●琶洲人工智能与数字经济试验区：投资强度≥8000元/m²
●中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈：投资强度≥7000元/m²
2.具体的营收（产值）和税收标准：
方案1，侧重增长总量。
自签订《城中村改造合作协议》文件次年起，可供产业招商、商业性质物业载体建筑面积核算营收、税收总量，并保持逐年增长；自取得竣工验收合格证明文件满两年之日起为达产，按可供产业招商商务、商业性质物业载体建筑面积核算营收、纳税强度及注册率。
方案2，侧重增长率。
自签订《城中村改造合作协议》文件次年起，可供产业招商、商业性质物业载体建筑面积核算营收密度、税收强度、税收增长率及注册率，并保持逐年增长，自取得竣工验收合格证明文件满两年之日起为达产。
产业的落实情况每年都要接受评估，履约情况纳入企业诚信管理。
对于开发商而言，如果只想搞房子卖钱，不做好产业引进，基本上就可以跟海珠的城市更新Say Goodbye了。
最新公布的《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引》，也体现了这一点。
产业导入，是任务考核的重要内容之一，还有强制退出机制兜底。
这是海珠城市更新与开发商就产业规划的“对赌协议”。
如果约定的条件没有达成，那么作为城市更新的主导单位，则有权利行使相关的约束条款。
比如，当年贝壳（脱胎于链家）在B轮融资时，左晖在投资人签订对赌协议，在5年内完成IPO。
这对开发商企业资金实力、产业运营能力等方方面面，是一个极大的考验。
｜任务考核内容
可以这么理解，官方的定位越高、板块规划越好，投资强度要求就越高，从而产出要求也越高。
所以我们能看到，“一区”，是比“一谷”、“一圈”要高上一个量级的。
截至2020年底，琶洲试验区内集聚企业超28000家，净增4000家以上，营收达2690亿元，同比增长6.2%。
腾讯、阿里巴巴、复星、国美、鹏润、小米、欢聚时代、唯品会、科大讯飞、三一重工、树根互联、丸美、海大等大咖，在此云集。
｜琶洲西区@拆神出品
2020年，海珠GDP为2086.93亿元，总量再次位列全市第六；
2020年，海珠一手住宅成交均价为57670元/平，超过天河，仅次于越秀。
无论是为了保住“江湖地位”，还是”百尺竿头更进一步“，海珠引进优质产业、发展经济的决心，已经很明确了。
自2019年以来，海珠区通过公开招商平台，已经完成了7条旧村改造项目的招商，改造面积超330公顷，投资金额超770亿元。
| 项目 | 改造面积（公顷） | 投资金额（亿） | 合作企业 |
| 新市头村 | 2.67 | 4.56 | 方圆 美林基业 |
| 红卫村 | 127.7592 | 195 | 保利 |
康乐村、鹭江村 | 112.71 | 346.67 | 合生 |
| 五凤沙溪村 | 43.61 | 110.8 | 珠江投资 |
| 五凤五村 | 33.3 | 79.89 | |
| 五凤泰宁村 | 11.97 | 38.21 | |
| 总计 | 332.0192 | 775.13 | —— |
“十四五”期间，海珠全力持续推进城中村改造三年4条、 五年13条、十年 16条；
而位于重点交通枢纽、重点功能平台的旧村，改造速度会加快。
比如，位于东晓南快速干线海珠湾隧道（又称广州南站快速通道北段工程）沿线周边的石溪、沥滘、三滘、五凤等旧村。
｜来源：信息时报
目前，沥滘村全村住宅签约工作已经开启，复建房正在建设中；
石溪正在推进环岛路的改造工作，预计今年12月底前开工建设；
前段时间，三滘村公布了基础数据成果，预计近期也会启动并完成正式合作企业的招商工作，预计2022年12月底前开工建设；
五凤片区更新改造社会稳定风险调查也在积极开展中，预计2022年12月底前开工建设；
又比如，位于中大周边的康乐、鹭江改造项目。
其首期拆迁区域物业清场、租户清退工作已经开展，预计今年12月底前开工建设；
｜康乐、鹭江@拆神出品
至于发展得较为成熟的琶洲板块，还有赤沙旧改待字闺中。
其去年通过的表决方案，确定了富力+保利联合体为赤沙城改合作意向企业；
今年3月，赤沙正式登陆公共资源交易中心，招商文件写明“本项目不接受联合体申请。”
按照最新计划，赤沙拟在今年12月底前开工。
最终赤沙将牵手哪家房企？4月26日，谜底揭晓。
｜来源：赤沙经济联合社
其他被列入“三年实施计划”、“五年行动方案的旧村，也有时间节点要求：
其中，海珠瑞宝也已经启动了意向招商海珠“土豪村”瑞宝旧改招商，多家房企意向，谁敢横刀立马
跟风风火火的黄埔旧改相比，海珠的速度、力度都不会逊色多少。
种下梧桐树，引来金凤凰。
海珠，从被嫌弃的“河南地”，到真香的“老三区”；未来，还将递上一张张新名片。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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